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ちょっとだけ専門的の土地の見分け方

家の燃費を科学する札幌の工務店「棟晶」です。

 

注文住宅を建てたい!と思った時にはまずしっかりと計画を立てる必要があります。

土地・建物に関する手続きを常に並行しながら土地探しを行わないと途中で投げ出したくなるほど行き詰まってしまうのです。

その流れと土地の探し方を見てみましょう。

 

まずは必ずエリアを決めましょう。通勤や通学、住み慣れたエリア限定なのか、新天地でもいいのか等、大まかなエリアを絞ります。

そうしなければ土地探しを依頼する不動産会社を選ぶことができず、なかなか前に進まないという状況に陥ります。

 

土地探しの前段階で必ずしっかりとした資金計画が必要です。

不動産会社を訪問し「注文建築用の土地を〇〇〇〇万円の予算で探しています」と依頼してもその予算通りの土地はなかなか見つからないでしょう。

もう少し正しく表現すると、漠然とした予算のまま探し出すと土地購入費が全体の予算を圧迫し計画していた建物が建てられないという事態を引き起こします。

 

資金計画をきっちりと定めていると不動産会社でも具体的な予算を提示できます。

準備をしていないと予算を超えてしまう価格の土地を案内され、気に入ってしまい建物の建築費に回せなくなってしまうという事例もあります。

せっかく自分好みの家を建てるというのが目的なのですから、ここはしっかりと予算内でいい土地を探してもらえるように不動産会社に協力を求めましょう。

 

土地探しは不動産会社の担当者だけに任せるだけではなく。ご自身でもその法令上の制限を必ずチェックするようにしましょう。

用途地域道路との関係、地質、地盤、周辺環境などをしっかり確認しないと後悔することになりえます。

 

・図面
土地の場合はその形状が掲載されています。しかしこれは実際にその土地を測量した上で作成した図面であることは稀です。

大まかな形状や道路との接道部分がわかるように示されているだけが殆どです。

場合によっては間口と奥行きの比率が明らかに現地と違うようなケースもあります。

現地で再確認する必要があります。

 

・用途地域
市街化区域内には用途地域が定められていて、その地域ごとに建築物の制限もあります。

工業専用地域以外であれば基本的に住宅を建てることは可能です。

注意すべき点は第一種又は第二種中高層住居専用地域内の場合は、周辺に高い建物が建築される可能性が高くなることです。

一方低層住居専用地域では周りに高層マンションが建つ心配もないですが、自分の家も高く建てることはできません。

 

 

・建ぺい率、容積率
建ぺい率とは敷地に対する建築面積の割合です。

容積率は敷地に対する延べ床面積の割合です。

不動産の広告には「建ぺい率50%・容積率100%」というように表示されています。

これらの規定はさらに次のように制限されます。

・基本は建ぺい率50% 容積率100%
・私道負担分がある場合、私道部分を引いた敷地面積に50%を乗じて算出
(4m未満の道路の幅員は道路中心線より2m下がったラインを敷地面積とする)
・住居系の用途地域の場合は道路の幅員×10分の4で算定した数字と規定容積率とを比べ少ないほうを採択する

 

・高さ制限等
建ぺい率と容積率で大まかに建築できる建物の最大面積がわかります。

しかしその他にも「道路斜線制限」「高さ制限」「日影規制」「北側斜線規制」などがあります

。広告には表示されていない場合もあるので、不動産会社に詳細を確認しましょう。

 

・宅地造成区域など
その他に図面ではわからない土地の特徴として傾斜地や高低差があります。

高低差があっても、元々家が建っていた場合なら宅地として既に造成されている場合もあります。

しかし、手つかずの傾斜地である場合や既存の宅地造成が平成18年以前の古い規定に沿ってされている場合は、新たに擁壁などの工事が必要になるかもしれません。

広くて相場よりも安めの土地を見つけていざ現地に行くとこのような土地であることが少なくありません。

 

・埋蔵文化財保蔵地、風致地区など
対象土地が埋蔵文化財保蔵地内にある場合は、教育委員会への届け出が必要で場合によっては建築前に試掘調査が行われます。

その期間も文化財により様々です。

風致地区に指定されている場合はそのエリアの歴史的景観を損なわないような建築規制を受けることがあります。

 

今回は一歩進んで少しだけ専門的な知識と言葉で説明しました。

次回は現地で直接見た場合の”見かた”についてお話させて頂きます!

 

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